Rynki nieruchomości w 2008

23.04.2008

Akcje spółek działających na światowych rynkach nieruchomości spadły w pierwszym kwartale tego roku, przynosząc zwrot na poziomie – 5,6 proc.
Choć w niektórych krajach wyniki osiągnięte w tym roku były dodatnie, w wielu z nich sytuacja była mniej optymistyczna, niż zakładano.

Największe spadki odnotowano w Azji – wyprzedaż akcji w Hongkongu i Japonii była wynikiem rosnącego niepokoju spowodowanego spowolnieniem gospodarczym w USA. Znaczące zyski w jednym regionie były niwelowane przez jeszcze większe straty w innych regionach, co sprawiło, że w pierwszym kwartale tego roku na światowych rynkach nieruchomości nie odnotowano istotnych wahań.

Po słabym roku 2007 w pierwszym kwartale 2008 r. zwrot z inwestycji (w walucie lokalnej) na rynku północnoamerykańskim był znów powyżej zera. Niepokój o sytuację gospodarczą staje się coraz bardziej wyraźny i wydaje się, że gospodarka USA zmierza w stronę recesji. Korelacja pomiędzy zachowaniem akcji funduszy nieruchomości (REITs) a akcjami instytucji finansowymi była wysoka, mimo że REIT miały wyższe zyski i bezpieczniejszy poziom lewarowania.
Większość znajdujących się w obrocie publicznym spółek rynku nieruchomości, w które inwestują fundusze Fortis Investments, jest w dobrej sytuacji z punktu widzenia ich bilansu. Powinny one jeszcze skorzystać na atrakcyjnych wycenach nieruchomości.

W Europie spadły prognozy dotyczące wzrostu gospodarczego, ale rosnąca presja inflacyjna sprawia, że Europejski Bank Centralny (European Central Bank) jest niechętny obniżaniu stóp procentowych. Bank of England prawdopodobnie po raz kolejny krótkoterminowo obniży stopy procentowe, co powinno dać rynkowi pewne wytchnienie. Z drugiej jednak strony, spowolnienie gospodarcze w połączeniu z rosnącą inflacją i kryzysem kredytowym przyczynia się do pogorszenia nastrojów. Liczba transakcji na rynku nieruchomości jest wciąż bardzo ograniczona, co nie pozwala na uzyskanie wystarczających danych, umożliwiających dokonanie wycen. Na kilku rynkach zaobserwowano już jednak znaczne spadki cen nieruchomości.

Mniej atrakcyjna dla REIT stała się Szwecja. Mimo że dane z rynku pracy wskazują, że stan gospodarki się pogarsza, Szwedzki Bank Narodowy niespodziewanie podniósł stopy procentowe. Dobre fundamenty wzrostu widać w Finlandii i Francji, co może przełożyć się na wyjątkowo korzystne perspektywy w przyszłości. Przez cały pierwszy kwartał rósł rynek brytyjski; jednak wyniki wyrażone we wspólnej walucie były gorsze z uwagi na słabnącego funta.

W regionie Azji i Pacyfiku ucieczka od ryzykownych inwestycji rozpoczęła się w połowie ubiegłego roku, trwała w pierwszym kwartale i prawdopodobnie – w wyniku dużej zmienności i niepewności obserwowanej na tych rynkach – taka tendencja utrzyma się również w przyszłości. Sytuacja makroekonomiczna w Hongkongu jest korzystna, jednak wyceny nie są już tak atrakcyjne jak w Australii, która cieszy się mocnymi podstawami rozwoju oraz wydaje się w obecnej sytuacji gospodarką bardziej stabilną. Pogorszyły się natomiast prognozy dla Japonii. Sytuacja na tamtejszych rynkach kredytowych jest mniej korzystna, co stanowi poważne, krótkoterminowe ryzyko dla sektora spółek notowanych na giełdzie. Rynek japoński boryka się z wieloma problemami. Skurczył się rynek długu, gdyż banki w odpowiedzi na kryzys w USA ograniczyły ekspozycję w sektorze nieruchomości.
Jednym z najbardziej obiecujących rynków wydaje się Singapur. Rosnący popyt na powierzchnię biurową, mieszkaniową i przemysłową oraz powiększająca się populacja kraju powinny zagwarantować wysokie zyski w średnim okresie.

Pozytywne sygnały w 2008 – próba prognozy,
Jan Willem Vis, zarządzający Fortis Investments
Shaun Stevens, specjalista inwestycyjny, Fortis Investments

Spowolnienie gospodarcze w USA będzie miało istotny wpływ na wzrost gospodarczy i rynek nieruchomości na całym świecie. Banki czeka tworzenie dalszych rezerw z tytułu kredytów, a problemy z płynnością, które na początku dotyczyły jedynie USA, zaczęły się pojawiać także w innych krajach. Doprowadziło to do niepewności i zmienności na rynkach nieruchomości; sytuacja taka może utrzymać się w najbliższej przyszłości.
Nasze prognozy dotyczące sprzedaży detalicznej w USA, a szczególnie w sektorze centrów handlowych, są pozytywne pomimo spowolnienia sprzedaży detalicznej i niepokoju o siłę nabywczą klientów. Przewidujemy jednak, że sektor powierzchni biurowych będzie w dalszym ciągu odczuwał negatywne skutki spowolnienia gospodarczego i zmniejszającej się liczby miejsc pracy.

Największy potencjał wzrostu akcji w Europie ma, w naszym odczuciu, Wielka Brytania, co potwierdzają atrakcyjne wyceny, które można tam zaobserwować. Pomimo pewnych obaw, dane fundamentalne wciąż stanowią czynnik umożliwiający osiąganie w przyszłości wyższych zysków; korzystny wpływ na rynek nieruchomości powinno mieć coraz większe prawdopodobieństwo obniżki stóp procentowych. Jeżeli chodzi o inne części Europy, to prognozy dla Finlandii są coraz lepsze ze względu na dobre przewidywania gospodarcze i sąsiedztwo z Rosją. Wciąż dość solidne są podstawy rynkowe we Francji.

Choć prognozy długoterminowe dla regionu Azji i Pacyfiku są korzystne, mamy wrażenie, że obecne problemy staną się w najbliższej przyszłości wyzwaniem dla tych rynków. Dobrze oceniamy sytuację w Singapurze, gdzie widać spory popyt w sektorach powierzchni biurowych, detalicznym i przemysłowym. Wraz ze wzrostem liczby ludności, powinien nastąpić dalszy rozwój rynku i zysków funduszy nieruchomości.

W całym 2008 r. będziemy mogli zaobserwować pozytywne sygnały, np. powrót na rynek inwestorów zainteresowanych akcjami, którzy korzystają z interesujących wycen. Niemniej czynnikiem, który w najbliższej przyszłości będzie miał negatywny wpływ na rynki nieruchomości jest niepewność, co do ostatecznej skali globalnego spowolnienia gospodarczego.

Więcej informacji:

Waldemar Leszczyński
rzecznik prasowy
Fortis Bank Polska
0 22 566 90 41